L'immobilier en direct: un potentiel jackpot, avec les risques qui vont avec
Quand on veut investir pour ses vieux jours, le petit studio en location revient invariablement dans la discussion, car il n'y a rien de mieux que la pierre dans la vie
En ce moment, on observe un changement de paradigme dans la société française: l’investissement locatif prend une part de plus en plus importante dans le discours ambiant. Alors oui, investir dans la pierre reste un investissement (relativement) sûr qui propose d’excellentes performances, mais il faut quand même savoir à quoi s’attendre.
On vous en a déjà parlé, c’est le levier de la dette qui fait le travail
Première chose, comment ça marche: vous avez un peu d’argent de côté, vous allez voir la banque pour le reste. Avec le tout, vous achetez un petit appart (ou un grand si vous pouvez vous le permettre), vous le mettez en location. Les loyers payent les mensualités, et au bout de 25 ans, vous avez un appartement en propriété (qui aura a priori pris en valeur) plus un loyer qui tombe tous les mois.
Soyons honnêtes, sur le papier, c’est imparable, et c’est le levier de la dette qui explique que l’immobilier offre de telles performances: vous achetez à crédit, et ce sont les performances du bien qui remboursent ce crédit. Impossible d’en faire de même avec des actions, des obligations, …
Maintenant qu’on a dit ça, c’est à se demander pourquoi tout le monde ne fait pas pareil? En réalité, ce n’est pas si simple…
Les chausse-trappes de l’immobilier en direct
Passons sur le fait que pour se lancer dans l’immobilier en direct, il faut déjà un bon petit pactole et une bonne situation avant d’aller demander son prêt à la banque, donc ce n’est pas pour tout le monde.
Maintenant, revoyons le principe: on achète, les loyers payent le crédit, l’appartement prend de la valeur, jackpot dans 25 ans. Oui mais:
Le coût réel du bien: faites attention, quand vous achetez un appartement à 100.000€, n’oubliez pas les ~12% de frais divers (impôts, notaire, …) + le coût réel du prêt (à 3%, 100.000€ empruntés sur 20 ans coûte ~40.000€. Ok, in fine c’est le locataire qui paye, mais quand même!)
Va falloir se frapper la gestion des locataires (ou de l’agence) et du bien en général. C’est de l’humain, c’est du temps, dans 98% des cas cela se passe bien, mais reste les 2% de locataires indigestes et/ou mauvais payeurs, si ça tombe sur vous, cela peut être lourd. Et pensez à l’appel à 4heures du matin de votre locataire pour se plaindre de son voisin, c’est aussi à vous de gérer!
Chaque mois sans locataire est une perte de rendement: dans le milieu, on estime qu’un appartement est loué 10 ou 11 mois par an, pas 12. Donc prenez cela en compte dans vos calculs
Va falloir payer les impôts, l’assurance, l’entretien de l’immeuble et potentiellement de menus travaux sur la durée du prêt: faites attention lors de vos calculs et n’écoutez pas les gourous, dans un investissement locatif, le loyer ne paye quasiment jamais les mensualités (sauf si vous achetez un bien pour le louer à la découpe et que vous rackettez les étudiants que vous mettez dedans), donc il y aura surement un reste à payer tous les mois. Cela reste intéressant sur 25 ans, mais ne croyez pas que ça va rouler tout seul
L’immobilier n’augmente pas toujours: a priori, la pierre monte. Mais déjà, pas à la même vitesse partout et parfois, à cause d’événements impossible à prévoir, elle peut aussi baisser. Une ville dynamique peut tanguer si les industries s’en vont, si les jeunes ne s’y installent plus. Un quartier peut perdre de sa magie si les commercent ferment, si le climat change, …
N’oublions pas notre amie l’inflation: si votre appartement a pris 50% en 10 ans, et que sur la même période, il y a eu une inflation de 50% en cumulé, et bien sachez que votre bien n’a pris aucune valeur. Mais au moins, il n’en a n’a pas perdue.
En résumé l’immobilier oui ça marche, mais ça demande un réel investissement de votre part
On en revient toujours au facteur temps:
Soit vous mettez 20.000€ dans un produit financier et vous le regardez croitre tranquillement depuis votre canapé avec un effort minime (il faut quand même suivre les informations économiques pour peut-être arbitrer une fois par an)
Soit vous mettez 20.000€ dans un investissement locatif. A priori il devrait offrir un meilleur rendement sur le long terme, mais dans le calcul, pensez à prendre en compte tout le temps que vous aurez passé dans la gestion, les soucis qu’il vous aura causés, ….
Est-ce que ça en vaut la peine? Pour certains oui, pour certains non, cela dépend de vous, alors faites bien votre examen de conscience avant de vous lancer!