Le levier de la dette, un cheat-code risqué mais qui permet d'aller plus vite
L'investissement, c'est facile: vous plantez de l'argent, et vous attendez qu'il pousse. Et si vous pouviez aussi cultiver de l'argent que vous n'avez pas? On vous explique tout.
Si on schématise, l’investissement c’est quoi? On choisit un partenaire (banque, plateforme en ligne, …), un véhicule (compte titre, assurance-vie, …), un produit (livret, ETF, bitcoin, …), et on lâche l’argent.
Puis on attend. Que la valorisation monte, que les intérêts/dividendes soient versés. On paye frais et impôts, et normalement après X mois/années on a plus de pouvoir d’achat qu’avant, on a multiplié son patrimoine (en tout cas on vous le souhaite).
Jusqu’ici tout va bien.
Et si on vous disiez qu’il existait un cheat-code qui permettait d’aller (un peu) plus vite? Attention, cette manœuvre n’est pas exempte de risque, alors on étudie bien la question avant de se lancer.
Le levier de la dette, ou comment faire payer à ses locataires votre emprunt bancaire
A ce stade vous l’avez compris, car c’est bête et méchant, on parle d’acheter et de louer un bien immobilier. Comparons:
Scenario 1: vous avez 20.000€, vous les placez, vous faites x3 en 20 ans et finissez avec 60.000€. Génial. Sauf que pendant ce temps
Scenario 2: vous avez 20.000€, vous empruntez 80.000€, vous achetez un appartement à 100.000€, vous le louez, les loyers payent votre emprunt, et après 20 ans vous avez un appartement à 100.000€ qui s’est apprécié et vaut maintenant 150.000€, tout en continuant à toucher vos loyers. C’est le deuxième effet kiss cool, vous êtes passé de 20.000€ à 150.000€ + des revenus mensuels
Vu comme ça, il n’y a pas photo, mais…
Ne pas perdre de vue les risques, nombreux (mais plus de risque = plus de rendement)
Avant de se lancer, il faut bien TOUT étudier: le bien, le loyer espéré, les travaux, les frais, les impôts, votre situation personnelles, les règles fiscales, l’état de l’immeuble, le quartier, … Et à l’inverse de notre exemple fictif ci-dessus, il est presque certain que vous devrez rajouter (un peu) chaque mois, il est rare qu’un loyer couvre à 100% les mensualités d’un emprunt immobilier.
De plus, êtes-vous prêts à gérer des locataires (parfois indélicats) sans que cela n’impacte votre moral? Car ce n’est pas qu’un placement, c’est du contact humain avant tout!
En conclusion, l’immobilier est le seul placement qui vous ouvre le droit à un prêt de la part de votre banque (ils ne vous donneront jamais 100.000€ pour aller jouer en Bourse par exemple). Et rien que pour le gain potentiel à long terme, cela en vaut la peine d’y réfléchir.