L'immobilier fractionné (ou tokénisé): facile de rentrer, plus difficile de sortir
De nombreuses plateformes pullulent en ce moment sur ce sujet, avec le même message: investissez dans l'immobilier dès 10€. Mais qu'en est-il réellement? On vous dit tout!
L’immobilier fractionné (ou tokénisé, appelez-le comme vous voulez) fait une entrée en force dans le marche des placements financiers, à grand coup de punchlines bien senties: “investissez dans l’immobilier dès 10€”. Une sorte de SCPI 2.0 sans barrière à l’entrée, avec un côté blockchain revendiqué et assumé. Investissez facilement avec une application, touchez des loyers, devenez riches et désirables. Mais qu’en est-il réellement?
On se met à plusieurs à acheter un bien
Déjà, on va vous expliquer comment ça marche. Dans 90% des cas, vous vous inscrivez sur la plateforme de votre choix, puis des biens commencent à y être listés avec toutes leurs caractéristiques: appartement ou maison, emplacement, prix total, nombre de parts (et donc prix de chaque part), rentabilité espérée (et non garantie…).
Par exemple, une maison sort à 500.000€, divisée en 50.000 parts ou blocs de 10€, avec un loyer attendu de 2.000€ par mois. Vous achetez 100 parts pour 1.000€, vous possédez 100/50.000 de la maison, et toucherez donc 2.000*100/50.000 = 4€ avant frais et impôts. Soit 4.8% de rendement annuel brut ici.
Il existe aussi la possibilité d’acheter des parts d’un immeuble neuf pas encore construit, d’investir avec un objectif assumé d’achat / travaux / revente, mais c’est moins mis en avant.
Donc philosophiquement, c’est comme une SCPI. Sur le papier en tout cas. Car à l’inverse d’une SCPI qui vous permet d’acheter de nombreux biens, ici on achète bien par bien.
Si vous voulez vous diversifier, il faudra multiplier les opérations (et pour limiter les risques, peut-être cela vaudra la peine de s’ouvrir un compte sur plusieurs plateformes) ou bien viser directement les immeubles ou les commerces (avec les risques inhérents à ces opérations plus grandes).
Une SCPI 2.0, vraiment?
Il y a des similitudes et des différences avec une SCPI, notamment:
Comme déjà mentionné ci-dessus, vous achetez généralement un seul et unique bien, alors qu’une SCPI permet de diversifier votre achat. Donc si le locataire arrête de payer, si des dégâts nécessitent des travaux non couverts par l’assureur, la plateforme arrête de vous payer, aussi simple que cela. Quand vous avez un portfolio de 100 biens, les risques sont dilués, là, c’est all-in
Vous n’êtes pas propriétaire du bien ni d’une part du bien, mais d’une obligation qui vous donne le droit de toucher des coupons (et en cas de revente, vous toucherez votre quote-part de capital + plus-value). Pourquoi c’est important? Parce que niveau impôts, vous payez les 30% de prélèvement forfaitaire unique (la fameuse flat-tax à 30% sur les revenus du capital).
Le plus souvent, il n’y a pas de frais affichés… car ils sont déjà déduits de vos paiements mensuels! 2€ de dividendes moins 1€ de frais par mois, c’est pareil que 1€ de dividendes sans frais, non?!
Les performances ne sont pas garanties. Et rien que sur les deux dernières années, de nombreuses plateformes se sont fait tirer les oreilles par leurs investisseurs pour des rendements bien plus faibles que promis
C’est très facile de rentrer. C’est plus difficile de sortir. Car si vous voulez vendre, il vous faut un acheteur, et c’est là que le bât blesse. Si vous avez investi sur une maison qui ne donne pas le rendement escompté 1/ vous ne pouvez revendre qu’à travers la plateforme où vous avez acheter les blocs, les briques, les parts (chacune à son vocabulaire) 2/ qui va venir vous sauver et investir dans une mauvaise maison, quand chaque jour de nouveaux projets plus beaux les uns que les autres sont publiés?!
Alors, on en pense quoi nous?
Ceci n’est pas un conseil en investissement MAIS un produit financier qui vient, surfe sur la vague blockchain et qui en seulement quelques années d’existence a déjà reçu de très nombreuses critiques, on va essayer d’éviter. Mais on voulait vous en parler quand même pour que vous sachiez de quoi il en est réellement!