Investir dans des SCPI, ou comment s'exposer à l'immobilier sans acheter en direct
Acheter des parts de SCPI est une bonne idée si le rendement de la pierre vous intéresse mais que vous n'avez pas le temps ni l'envie d'acheter et de gérer un bien
Dans notre doux pays, la pierre est LE placement par excellence. Alors que les américains sont très placements financiers, ici on ne jure que par l’immobilier pour un investissement sûr et extrêmement profitable dans la durée.
Mais qui dit investissement immobilier dit souvent locataires, agence, gestion, entretien, copropriété, impôts… vous l’aurez compris, beaucoup de temps, parfois des soucis, plus rarement des ennuis.
Comment faire donc pour s’exposer à l’immobilier sans y perdre le sommeil? Les SCPI bien sûr!
Les SCPI, ou comment mutualiser le patrimoine et la gestion pour réduire les risques
Une SCPI (pour Société Civile de Placement Immobilier), parfois appelée “pierre papier”, c’est pas bien compliqué:
10.000 personnes mettent chacune 1000€ dans la SCPI en achetant des “parts”. Avec ces dix millions d’euro, la SCPI va acheter des immeubles, des bureaux, des centres médicaux, des entrepôts, … qu’elle va ensuite louer
Elle s’occupe de la gestion puis, tous les trimestres, vous verse les loyers perçus moins les différents frais et impôts. Elle peut également vendre des biens, et se servir de ces fonds pour soit réinvestir, soit vous en reverser une partie
Si les biens achetés prennent de la valeur, la valeur de la part augmente aussi. A l’inverse, si la valeur baisse, vos part aussi
In fine, si tout va bien, vous touchez des loyers sous forme de dividendes, et en même temps la valeur de vos parts augmentent pour le jour où vous voudrez sortir
Voilà, en quatre points concis, vous savez comment marche une SCPI dans les grandes lignes.
Avant de passer au niveau suivant, un mot sur les risques: c’est de l’immobilier, donc si le marché se casse la gueule, le prix de votre part et/ou vos loyers risquent aussi de se casser la gueule.
Il faut donc être solide pour, en cas de crise, attendre de voir le marché repartir (historiquement il est toujours reparti, même si les performances passées ne présagent pas des performances futures).
Sur le papier, la pierre papier c’est top, mais étudiez bien les stratégie à disposition
Grosso modo, le principe est toujours le même: on veut toucher des loyers tout en voyant son patrimoine augmenter pour revendre avec une plus-value dans 10 ans. Mais que faut-il prendre en compte pour réussir son investissement:
La durée:
Une SCPI a des frais d’entrée importants. En effet, vous allez payer disons 110€ (prix de souscription) pour une part qui en vaut 100€ (valeur de réalisation), mais si vous voulez la vendre le jour même, elle ne vaut plus que 90€ (valeur de retrait). Chelou, mais c’est comme ça! Il faut donc attendre que la valeur augmente pour sortir
Ensuite, il existe un délai de jouissance de 6 mois en général. Cela veut dire que pendant les 6 premiers mois, vous ne touchez pas vos loyers
Enfin, pour vendre une part, il faut qu’il y ait un acheteur en face. Vous devez parfois attendre plusieurs semaines voire mois avant de pouvoir vendre. Et attention, si la valeur du patrimoine baisse, la valeur de la part aussi
Donc pour générer du rendement sous forme de loyers + voir le prix de la part augmenter, il faut rester longtemps. La recommandation générale est de 5 à 8 ans, mais en vrai il faut rester plus de 10 ans pour de bonnes perfs
Les secteurs:
Certaines SCPI investissement dans des bureaux, d’autres des entrepôts, d’autres des EHPAD. Choisissez un secteur dans lequel vous croyez!
Il faut aussi prendre en compte la géographie: certaines SCPI jouent Paris et sa banlieue, d’autres la France, voire l’Europe. Chaque SCPI a une répartition différente, regardez bien où elles investissent avant de vous lancer, cela peut avoir un impact sur l’imposition des loyers
Les stratégies:
De manière standard, les SCPI offre ~4/5% de rendement net d’impôt avec un espoir de revalorisation de la part (et donc d’augmentation de la valeur de votre investissement)
Mais de nouveaux acteurs offrent un rendement important, parfois supérieur à 7%. Soyons réaliste: pas impossible, mais n’espérez pas de revalorisation, l’objectif ici est de faire bosser le patrimoine, pas de l’augmenter
Voilà, vous savez tout, tout, tout sur les SCPI
En vrai non, mais vous en savez suffisamment pour 1. savoir si l’investissement en SCPI vous plaît 2. ne pas faire n’importe quoi. Prochaine étape, comparez, lisez les brochures, choisissez des acteurs qui ont fait leur preuve, et faites attention aux petits nouveaux qui avec juste un an d’ancienneté, promettent 10% de rendement.
Enfin, sachez que cet investissement, c’est de l’argent bloqué pour la décennie sur un secteur (l’immobilier) qui nous offre une crise tous les 10 à 20 ans, donc à mettre dans la poche: long voire très long terme.